Предприниматель по УСН (доходы – 6%) сдаёт нежилые помещения в аренду. Договоры с Мосэнергосбытом заключены как с физическим лицом. Можно ли сдавать помещения в аренду как ИП, а на коммунальные услуги заключать договор с арендатором?
От частного лица? Налогообложение сумм за коммунальные услуги? Арендная плата направляется на расчетный счёт ИП, коммунальные услуги и агентское вознаграждение – на текущий счёт гражданина.
Как правило, при заключении договоров арендыАрендатор оплачивает коммунальные платежи (электроэнергия, отопление, горячая и холодная вода) и услуги телефонной связи. В письме от 4 февраля 2010 года № ШС-22-3/86@ налоговики предлагают как один из вариантов оформления коммунальных услуг заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг. Суть его в следующем.
Договор на оплату коммунальных услуг может быть оформлен отдельно как агентский договор между арендодателем и арендатором. Также условия, предусматривающие агентские отношения по расчетам за «коммуналку», могут быть включены в договор аренды. Из договора должно ясно следовать, что при оплате услуг коммунальными организациями арендодатель действует от своего имени, но за счет арендатора. В этом случае арендодатель выставляет счета коммунальных организаций арендатору с указанием сумм НДС.
Арендодатель выступает посредником между организацией, предоставляющей коммунальные услуги, и арендатором. Это дает право арендодателю перевыставлять арендатору счета-фактуры от поставщиков услуг и ставить арендатору к вычету суммы НДС, указанные в этих документах. Согласно гражданскому законодательству, арендодатель имеет право на вознаграждение за посреднические услуги.
Письмо указывает, что для заключения посреднического договора о оплате коммунальных услуг между арендатором и гражданином никаких ограничений нет. Так как гражданин получает агентское вознаграждение за свои услуги, эта сумма облагается НДФЛ по ставке 13%.
Обратите внимание
Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг арендодателем до договора между ним и арендатором создает риск признания сумм оплаты этих услуг доходами арендодателя.
Суд вынес решение, где оформление возмещения коммунальных расходов посредническим договором было признано правомерным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 октября 2009 г. по делу № А03-10350/2007). В рассматриваемой ситуации налоговый орган отказал арендатору в вычетах НДС по коммунальным услугам, поскольку договор энергоснабжения заключен до договоров аренды и агентских, следовательно, не может считаться заключенным во исполнение агентского договора между арендодателем и арендатором. Суд отклонил это утверждение инспекции, указав на то, что договор со снабжающей организацией в спорный период действовал (пролонгирован), договоры аренды и агентские договоры не признаны недействительными, электроэнергия поставлялась налогоплательщику, была им оприходована и оплачена.
Суд руководствовался правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08, от 10 марта 2009 г. № 6219/08. Из этих постановлений следует, что без обеспечения арендованных помещений коммунальным обслуживанием организация-арендатор не может использовать помещения для осуществления своей деятельности. Поэтому обслуживание непосредственно связано с предоставлением услуг по аренде, независимо от порядка расчетов между арендатором и арендодателем за эти услуги.
В письме Минфина РФ от 14 апреля 2011 года № 03-11-06/2/55 чиновники указывают на необходимость заключения агентского договора до соглашения между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг.
Ситуация спорная и налоговая проверка может привести к доначислению упрощённого налога, если договор с коммунальными службами заключен раньше договора агента. В случае готовности отстаивать позицию в суде можно ссылаться на постановление ФАС Северо-Западного округа. В противном случае лучше скорректировать расчет единого налога до проверки.
Профессиональная пресса для бухгалтера
Любителям прочесть свежие журналы с статьями, подготовленными экспертами и красиво оформленными. Выбрать журнал >>
Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>
Читайте также по теме:
Коммунальные услуги в учете арендодателя
Все о договоре аренды помещения