В соответствии с законом предприятия, сильно пострадавшие от пандемии, могут рассчитывать на отсрочку арендных платежей. Предоставление льгот остальным компаниям происходит по договоренности. Какие нормативные акты использовать при переговорах с собственниками помещений?
Арендные платежи представляют собой существенную статью расходов для компаний, особенно во время спада спроса. Для некоторых отраслей экономики это становится источником трат без доходов из-за ограничений деятельности законодательства или приостановки работы всей индустрии.
Какие вопросы возникают у предпринимателей у экспертов, касающиеся прав на льготы и способов уменьшения арендной платы для предприятий, не попавших в список наиболее пострадавших отраслей?
Cитуация c арендой сечас
Бизнес-ситуация складывается сложно. Некоторые предприниматели признают нерентабельность работы по старым правилам и рассматривают закрытие. Другие пытаются сохранять дело, например, переходя на доставку, как это делают некоторые рестораны. Третьи ждут изменений в ситуации, чтобы продолжить деятельность.
В нашем опыте консультирования и по вопросам, которые предприниматели задают, сложно сказать, что сейчас будет высокий процент бизнесменов, сообщающих владельцам помещений о досрочном прекращении аренды.
С другой стороны, сами арендодатели нередко принимают решения с целью сохранения текущих контрактов и готовы предоставить отсрочку или пересмотреть договорные условия. Задача – сохранить прибыль, вместо поиска новых арендаторов, тем более что у части владельцев помещений эти метры куплены в кредит.
Частые «юридические вопросы»
Большинство запросов поступают от организаций, работа которых теперь ограничена.
Предприниматель, владелец арендованного помещения, используемого под ресторан и гостиницу, задаётся вопросом о порядке оплаты аренды. Ресторан пока не работает, а гостиница, способная функционировать, фактически простаивает из-за снижения туристического потока. Вопрос заключается в возможности уменьшения арендных платежей ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
Вопросы также поступают от организаций, чья деятельность законодательно разрешена, но в действительности бизнес не использует помещения, поскольку большая часть сотрудников переведена на удаленный режим работы по указанию властей. Третья группа вопросов исходит от предпринимателей, чья деятельность не ограничена запретом.
Деятельность разрешена
И даже компаниям, где возможно трудоустройство, встречаются проблемы с арендой.
В компании, производящей упаковку для продуктов питания, не прекратили работу из-за связей с предприятиями жизнеобеспечивающими. Владелец помещения пытался помешать деятельности компании, утверждая о закрытии офисов на карантин. Ситуация завершилась успешно: владельцу помещения направили письмо, где напомнили о необходимости продолжать функционирование бизнеса, деятельность которого разрешена.
Общие рекомендации по разъяснительным письмам
Сообщение должно ссылаться на Указы Президента № 206 от 25 марта 2020 года и № 239 от 2 апреля 2020 года, которые устанавливают правила перевода жителей страны в режим нерабочих дней. В пункте 4 Указа № 239 от 2 апреля 2020 года уточняется, что такой режим не действует на предприятиях в определенных сферах.
В письме владельцу помещения следует указать на Постановление Правительства № 762-р от 27 марта 2020 года, где сказано, что перечень исключений распространяется на всю товаропроводящую цепочку. Если организация производит товар или оказывает услугу другой компании из отрасли, упомянутой в указе президента, она может продолжить работу.
Рекомендуется собственнику сообщить о том, что его действия, препятствующие работе компании, являются незаконными. Владелец не должен мешать исполнению заключенного договора на законных основаниях. Продолжающиеся подобные действия составляют прямое нарушение контракта. Компания-пострадавшая может обратиться в суд для защиты своих интересов. Если арбитражный суд поддержит позицию организации, которой препятствовали на законных основаниях, то она сможет требовать возмещения убытков от владельца помещения.
Проблемы информированности
Причины, по которым некоторые владельцы помещений пытаются запретить деятельность работающих компаний, кроются в опасениях арендодателей перед штрафами. Большинство из них перестраховываются, так как не понимают порядок применения законодательства. В последние недели нормы меняются и обновляются часто, не все успевают следить за новостями.
Разъяснительное письмо обычно помогает разрешить ситуацию положительно. Встреча с ревизорами может случиться, если им покажется подозрительным труд на территории здания в период запрета деятельности. В этом случае следует предъявить контролеру необходимые документы.
Деятельность запрещена
Как компаниям с приостановленной деятельностью общаться о договорах с владельцами помещений?
Для понимания ситуации необходимо разделить организации на две категории: те, деятельность которых невозможна без физического присутствия, и те, сотрудники которых работают дистанционно. Федеральным законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года внесены изменения в регулирование арендных платежей, направленные на поддержку бизнеса в сфере аренды.
Полностью прекратили работу
Компаниям, деятельность которых запрещена и которые работали в отраслях, наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции, по пункту 1 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года предоставляется возможность обратиться к владельцам помещений с предложением заключения соглашения о рассрочке арендной платы. Собственник в соответствии с законом обязан подписать такое соглашение в течение 30 дней.
Условия подписи данного документа установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года.
Перечень пострадавших от пандемии отраслей определён постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 3 апреля 2020 года.
Закон установил такие условия: отсрочку по аренде компаниям дают до первого октября двадцать двадцать, размер отсрочки равен ста процентам суммы аренды до отмены режима нерабочих дней.
Меры действуют до 30 апреля, но власти могут продлить их при неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Отсрочка действует до 1 октября 2020 года. С 1 мая по 1 октября вводится отсрочка в размере 50 % от арендной платы. Выплаты долгов собственникам помещений осуществятся с 1 января 2021 года по 1 января 2022 года.
Оплата задолженности может быть рассрочена до следующего года. Важно учесть, что платежи возможны только равными частями не чаще одного раза в месяц, суммарно не более 50 % арендной платы. В целом долг будет разделен на равные доли и погашен владельцами компаний совместно с текущими платежами в течение года.
Во время отсрочки штрафы не начисляются. Но нужно помнить, что коммунальные платежи, включенные в арендную плату, нельзя оплатить позже. Под действие закона эти выплаты не попадают, для них действует обычный порядок.
Стоит обратить внимание, что стороны договора аренды могут устанавливать дополнительные условия в соглашении. Эти условия не должны быть менее благоприятными, чем те, которые установило Правительство, например, арендаторы могут оплачивать владельцу помещения сумму меньше 50 % .
В течение тридцати дней стороны обязаны составить и подписать дополнительное соглашение. Например, документ может быть подписан 29 апреля, а в нем может быть определен порядок расчетов начиная с 1 апреля текущего года.
В течение 30 дней после заявления арендатора арендодатель обязан составить такое соглашение.
Предположим, компания передала проект документа 1 апреля, тогда до конца месяца стороны должны подписать его в любой день. В документе арендатор может указать, что льгота на арендные платежи действует с 1 апреля. Закон предусматривает обратную силу такого документа. Соглашение формально можно заключить и после 30 апреля.
Правительство Российской Федерации установило, что подписание документа после завершения нерабочих дней (например, 30 мая) не меняет дату начала его действия. Документ вступает в силу со дня введения ограничений.
Деятельность на «удаленке»
С рабочими, которые дистанционно выполняют свои обязанности и не используют помещения, ситуация неоднозначная.
Работа подобных предприятий не запрещена, однако власти рекомендуют перевод сотрудников на удаленную форму работы, а гражданам советуют избегать выхода на улицу и пользования общественным транспортом.
В этом случае арендатор может предложить собственнику отсрочку платежа или уменьшение размера платы на определённый период. Основание: фактическое приостановление пользования помещением.
Собственность арендатора в офисе или на складе всё ещё есть, но сами помещения простаивают. Можно ссылаться на статью 451 Гражданского кодекса, которая уточняет порядок изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
В подобной ситуации и лежат объективные обстоятельства, упомянутые в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Ранее арендатор вел свою деятельность, сотрудники ходили на работу, однако эпидемиологическая ситуация изменилась, стала неблагоприятной и независима от воли работодателя. Компания вынуждена принимать меры по защите сотрудников и следовать рекомендациям властей, поскольку выход людей из дома запрещен, а значит, продолжать работу невозможно. Стороны будут рассматривать возможность изменения условий договора.
Федеральный закон № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года допускает изменение арендных платежей чаще чем раз в год по соглашению между арендаторами и владельцами помещений. В случае невозможности использования имущества арендатор может потребовать уменьшения платы, однако владелец помещения не обязан это сделать или предоставить рассрочку.
Пока не наблюдается разногласий между собственниками и арендаторами, подобные договоренности выгоден всем сторонам. В случае неудачи при поиске устраивающего обоих решения арендатор будет вынужден отказаться от договора, а владелец помещения лишится клиента. Найти нового арендатора в условиях снижения спроса и, как следствие, размера арендных ставок непросто. Такое соглашение является взаимовыгодным, и мы на рынке видим, что компании прислушиваются друг к другу, что внушает оптимизм.
В интервью Александры Тюриной, старшего юриста юридической фирмы «Гин и партнеры».