Предприниматель, владеющий долей нежилого помещения, желающий перейти на ПСН и сдавать его в аренду, должен учесть определённые особенности, о которых рассказано в письме Минфина от 30.12.2020 г. № 03-11-11/116622.
Особенности долевой собственности
Вещи, принадлежащие двум или нескольким лицам одновременно, составляют общее имущество. Это имущество может быть разным.
- RefNanny собственностью, при которой у каждого владельца есть определенная часть имущества.
- Отсутствие определения долей владельцев предполагает совместную собственность.
Обладателю доли в праве общей собственности нельзя распоряжаться имуществом или его частями по собственному желанию.
Владельцы имущества совместной собственности могут распоряжаться им только с согласием других совладельцев. По этой причине сдача в аренду части общего имущества разрешается лишь при согласии всех его обладателей.
Распределение доходов тех лиц происходит согласно размеру их доли в имуществе (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса).
Возможна ли применение ПСН при аренде долей собственности?
Сдача имущества в аренду – это вид деятельности, который классифицируется как «патентный» (п. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса).
При этом ИП вправе сдавать:
- Собственные или арендованные квартиры – для сдачи в аренду или под найм.
- Арендается недвижимость: земли и строения, которые не предназначены для жилья, такие как выставочные залы и склады.
Индивидуальный предприниматель, являющийся сособственником нежилого помещения по доле, может использовать специальный налоговый режим (ПСН).
Это возможно при соблюдении следующих условий:
- Общая площадь сдаётся в аренду части или территории не может превышать долю ИП в общей собственности.
- Для сдачи в аренду этого имущества индивидуальному предпринимателю требуется разрешение от всех совладельцев.
На это обратил внимание Минфин в письме от 30.12.2020 г. № 03-11-11/116622.
Регионы могут определять максимальный доход индивидуального предпринимателя за год на один квадратный метр сдающейся в аренду недвижимости (пункт 5, абзац 3, пункт 8 статьи 346.43 Налогового кодекса).
При установлении этого размера в регионе, сумма «патентного» налога для ИП определяется размером арендованных или сдающихся жилых и нежилых помещений, земельных участков.