Если до продажи индивидуальный предприниматель использовал имущество в предпринимательской деятельности, полученный после продажи доход он должен включить в налоговую базу при УСН. Вне зависимости от того, какой объект налогообложения ИП применяет и какие виды деятельности он заявил при госрегистрации.
При определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса, и внереализационные доходы, определяемые по статье 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Вид деятельности значения не имеет
Если ИП использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Важно помнить, что налоговое законодательство не связывает понятие “индивидуальный предприниматель” с осуществлением определенного вида деятельности. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП и ведущее предпринимательскую деятельность, в целях налогообложения рассматривается в качестве предпринимателя независимо от того, в какой деятельности оно занято. Поэтому все виды деятельности, которые ведет ИП после госрегистрации, должны рассматриваться в качестве предпринимательской.
В связи с таким подходом в ситуациях, когда продавец на момент продажи или незадолго до этого использовал недвижимость в своей предпринимательской деятельности, суды относят стоимость продажи к доходам от деятельности, переведенной на УСН, и поддерживают налоговые органы в спорах. Такое мнение отражено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12, Постановлении АС Уральского округа от 01.09.2015 № Ф09-6258/15 по делу № А76-31620/2014 и др.
А в Постановлении АС Центрального округа от 13.04.2017 № Ф10-814/2017 по делу № А68-3092/ 2016 судьи прямо заявили, что при продаже коммерческой недвижимости заявлять виды экономической деятельности “Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества” и “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества” необходимости нет. С дохода от продажи этой недвижимости ИП должен заплатить налог в рамках УСН.
Как считать налоговую базу
Доход от реализации объекта недвижимости признается на дату поступления денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
ИП на УСН платит налог со всего полученного дохода (валовой выручки) по ставке единого налога 6%. Если ИП применяет объект налогообложения “доходы, уменьшенные на величину расходов”, то он платит налог с разницы между доходами и расходами (чистого дохода) – по ставке 15% (ст. 346.20 НК РФ).
ИП с объектом “доходы минус расходы” при реализации коммерческой недвижимости учитывает в налоговой базе следующие расходы:
- покупную стоимость объекта недвижимости и входной НДС по нему – после передачи права собственности на объект покупателю, независимо от того, получена ли от покупателя оплата (письмо Минфина России от 17.02.2014 № 03-11-09/6275);
- госпошлину, уплаченную за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (подп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
- расходы, непосредственно связанные с реализацией объекта недвижимости, и входной НДС по этим расходам – после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
А вот расходы, понесенные ИП при доведении объекта недвижимости до состояния, в котором он пригоден для реализации (достройка, дооборудование и т. п.), при определении налоговой базы учесть нельзя (см. письма Минфина России от 11.08.2014 № 03-11-11/39768, от 08.06.2011 № 03-11-06/ 2/91).
Эксперт “НА” А.Е. Борисов