Точнее, пытаемся… А там уж как повезет. Большинство арендодателей соглашаются пойти на уступки арендаторам. Собственники помещений понимают: если эти клиенты разорятся, новых они вряд ли найдут. Кто-то договаривается об арендных каникулах, другим удается даже получить скидку. Но юристы призывают не забывать и об уязвимой позиции арендодателей. Многим из них приходится выплачивать крупные кредиты за свою недвижимость. Попробуем понять, какой вариант в такой ситуации будет наиболее компромиссным для обеих сторон.
В ситуации с арендными вопросами стоит учитывать три фактора:
-
требования «антивирусного» законодательства (Закон № 98-ФЗ и Постановление Правительства № 439);
-
внешние экономические условия;
-
экономический здравый смысл.
Если арендатор относится к «наиболее пострадавшим отраслям», то ситуация прозрачнее всего. Такая компания законно может рассчитывать на отсрочку платежей до 1 октября 2020 года. При этом их разрешили начать поэтапно выплачивать с 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Во время действия ограничительных мер отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы, а после их окончания (до 1 октября) – на половину.
Сложнее обстоит ситуация с теми фирмами, которые в этот перечень не попали, но тоже испытали трудности из-за «всеобщей самоизоляции». Подобные организации вправе платить меньше, но критериев для таких скидок законодатель не дал. Сторонам самостоятельно придется искать между собой баланс интересов. Стимулировать на снижение арендных ставок могут и местные власти.
Так, столичные чиновники выделят в общей сложности 13,2 миллиарда рублей на гранты для собственников коммерческой недвижимости, которые снизят арендные платежи для предпринимателей. Эти деньги послужат компенсацией суммы налогов на имущество и земельных платежей, сообщается на сайте мэра и правительства города.
Заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов уточнил: чтобы получить грант, собственникам нужно снизить арендную плату на двукратный размер компенсации, но не менее чем на 50% от первоначальной ставки.
Еще один фактор – внешние экономические условия, под которыми подразумевается закредитованность арендодателя. Вряд ли стоит обвинять в недоговороспособности собственника помещения, которому нужно срочно погашать собственный заем, замечает эксперт. А третий фактор означает, что арендодатель должен разумно оценивать перспективы поиска нового контрагента после эпидемии. Так что на бóльшую скидку или отсрочку могут рассчитывать арендаторы низколиквидных площадей.
Общая проблема в аренде недвижимости – высокая закредитованность арендодателей и высокие расходы на содержание помещений.
Поиск компромиссной формулы
Арендодатели не хотят разорить своих арендаторов. Собственники помещений в большинстве своем отлично понимают, что после окончания периода «нерабочих дней» арендаторов станет меньше. Так что действующим партнерам выгоднее сохранить отношения, учитывая сокращение спроса на торгово-офисные площади в будущем, подчеркивает старший юрист
Актуально
Сейчас решающую роль играет позиция арендодателей. Разброс большой. Кто-то вообще освобождает от арендной платы на несколько месяцев, кто-то дает скидку до 50%. Есть и такие, кто занимает принципиальную позицию и готов судиться.
Одна из популярных формул – отсрочить платежи за апрель и май, другой вариант – скидка до 50% от арендной платы.
Контрагенты чаще всего договариваются снизить цену аренды в среднем на 20–50%. Собственники площадей больше прислушиваются к предложениям о предоставлении арендных каникул, которые учитывают необходимость нести расходы за содержание объектов. Торговые центры во многих случаях предлагают перейти к системе open book:
-
собственники ТЦ раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта;
-
эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;
-
арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки;
-
если выручки нет совсем, то платить эту часть не придется.
Фактор закрытых судов тоже психологически влияет на переговорный процесс. Стороны больше ориентируются на решение проблемы «здесь и сейчас», поэтому готовы идти навстречу друг другу.
На заметку
Эксперты рекомендуют пошаговые переговоры: каникулы на апрель или май; снижение на 70/50/30/20% ежемесячных платежей; отсрочку 50% оплаты до конца года. Обычно выстреливает один из вариантов, так как отсрочка не создает «бесплатного» нахождения, но позволяет получить небольшую передышку.
Позиция арендодателей и их проблемы
Крупные арендодатели неохотно соглашаются на уступки. Например, ТЦ «Галерея» – крупнейший торговый центр Европы, который находится в Петербурге. Есть и позитивные примеры для долгосрочного сотрудничества. Например, московский Даниловский рынок пошел навстречу арендаторам и изменил форму арендной платы.
В регионах ситуация менее напряженная. Режим повышенной готовности там вводили позднее, чем в Москве и Петербурге, а жесткость мер – меньше.
Обратите внимание
Мало кто из собственников недвижимости предоставляет скидку больше 20–30%. До заветного дисконтирования в 50%, которое рекомендовало правительство, договориться удается далеко не каждому. Конечно, у крупных арендаторов переговорная позиция сильнее, поэтому они могут претендовать на больший дисконт. Столичные арендодатели более сговорчивые, в то время как в регионах арендаторам просто некуда деваться.
Но арендодателям в сложившейся ситуации не намного легче. Их бизнес на 100% зависит от потока арендных платежей. А у этих предпринимателей свои расходы: кредиты на покупку или строительство недвижимости, которые нередко выдаются в валюте.
Так что в некоторых случаях собственники площадей просто стараются как можно дольше не реагировать на обращения арендаторов, которые просят о скидках. Скорее всего, арендодатели опасаются демонстрировать свою негативную позицию. Они надеются, что арендатор справится со сложностями и в итоге выполнит свои обязательства, не будет экстренно съезжать.
Коммуналка и коронавирус
Для арендаторов коммерческой недвижимости не предусмотрен четкий механизм получения отсрочки или уменьшения коммунальных платежей. Если коммуналка составляет переменную часть арендной платы, при отсрочке аренды и с коммуналкой удастся повременить. Также арендатор вправе требовать уменьшения коммунальных платежей, если существенно ухудшились условия пользования имуществом.
Справочно
Ни арендаторы, ни собственники недвижимости не получили право на отсрочку или уменьшение платы за коммуналку в связи с коронавирусом. Однако возможно, в скором времени оно появится. Правительство вправе до 1 января 2021 года установить особенности начисления пени в случае не полностью исполненных обязательств по оплате коммунальных услуг за коммерческую недвижимость (ст. 18 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). На федеральном уровне премьер-министр уже анонсировал освобождение субъектов среднего и малого предпринимательства от ответственности за просрочку оплаты коммунальных платежей и предоставление им рассрочки для погашения задолженности. Также планируется запретить ресурсоснабжающим организациям отключать эту группу должников от коммунальных услуг.
Отдельные решения в этой области приняты на уровне субъектов РФ: например, в Красноярском крае, Ростовской, Нижегородской и Оренбургской областях. При этом характер и условия предоставляемых бизнесу послаблений разнятся от региона к региону. Где-то речь идет об отсрочке уплаты коммунальных платежей, где-то — об отмене пеней и штрафов.
В большинстве случаев региональные власти лишь рекомендуют ресурсоснабжающим организациям и организациям связи предоставить бизнесу те или иные льготы. Безусловно, предпринимателям следует ссылаться на соответствующие решения властей, однако результат переговоров они не предрешают. Многое будет зависеть от того, получит ли и в какой объеме конкретная ресурсоснабжающая организация государственную поддержку.
Актуально
При отсутствии в регионе мер поддержки в коммунальной сфере можно использовать нормы ГК РФ о форс-мажоре, хотя в случае судебного разбирательства их применение маловероятно. Таким образом, сейчас четкого механизма для отсрочки или уменьшения коммунальных платежей нет, но попытаться их получить все же стоит.
Отсрочка оплаты
Согласно пункту 1 статьи 19 закона № 98-ФЗ, арендатор вправе обратиться к арендодателю, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2020 году. Расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы. Исключение — если стороны прямо согласовали иное в договоре (ст. 616 ГК РФ). В этих случаях размер арендной платы определяется в виде нескольких составляющих: базовой арендной платы (арендной платы в собственном смысле), операционных издержек арендодателя (страховок, налогов и сборов), коммунальных платежей.
Если коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы, при получении отсрочки уплаты аренды арендатор также получит отсрочку уплаты коммунальных платежей.
В некоторых случаях стороны заранее предусматривают в договоре последствия наступления просрочки в выплатах, в т.ч. в части газоснабжения, электроэнергии, водоснабжения и прочих ресурсов. Например, при просрочке арендной либо коммунальной платы арендатору автоматически предоставляется отсрочка платежа за возмещение коммунальных услуг на условиях коммерческого кредита. Такие условия чаще встречаются именно в договорах аренды недвижимости в коммерческих целях.
Обычно если отсрочку требует арендатор, решение остается строго на усмотрение арендодателя и не лишает его права обратиться в суд за истребованием всей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
Уменьшение платы
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором аренды условия пользования (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Представляется, что эта норма по аналогии должна применяться и к коммунальным платежам даже в том случае, если они не включены в состав арендной платы. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его встречных обязанностей, в том числе и по текущему содержанию арендованного имущества.