В обычных условиях неиспользование арендованного имущества не является основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей. Как быть в ситуации с коронавирусом, если все сотрудники официально переведены на «удаленку», а офис простаивает?
В связи с коронавирусом правительство России решило отсрочить плату по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса (Распоряжение от 19.03.2020 года № 670-р). Для получения отсрочки нужно заключить дополнительные соглашения, на которые даётся три рабочих дня после обращения предпринимателей. На первый взгляд может показаться, что такая мера вряд ли будет эффективной, ведь долговая нагрузка только увеличится.
Но вообще-то принятая государством мера заслуживает одобрения. Когда в считанные дни изменились условия осуществления предпринимательской деятельности, поддержка бизнеса государством, в том числе осуществляемая путем предоставления подобных отсрочек, необходима.
Общественное выше личного?
А можно ли доказать в суде, что собственники частного имущества обязаны предоставить такую же отсрочку, как и государство, особенно если все сотрудники официально переведены на «удаленку», а офис простаивает?
Обратите внимание
Государственная отсрочка вряд ли может быть использована как ориентир для бизнеса. Стороны должны объективно оценить влияние сложившихся обстоятельств на их отношения и выработать взаимоприемлемое решение для сохранения бизнеса (арендные каникулы, снижение размера платы, рассрочка). Принятие государством мер поддержки может способствовать началу такой дискуссии, но не определять ее результат.
Обстоятельства непреодолимой силы
Если собственником имущества является частное лицо, арендатор может сослаться на применение норм об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако результат не гарантирован: по-хорошему наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых абсолютно невозможно исполнить обязательства по выплате, не усматривается даже сейчас. Даже если форс-мажор будет подтвержден, виновная сторона освобождается от обязательств отнюдь не автоматически и не в полном объеме. Речь идет только об освобождении от штрафов, пеней, неустоек, комиссий. При этом сам по себе форс-мажор не дает прав отказаться от договора – он лишь приостанавливает действие договора до тех пор, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.
Существенное изменение обстоятельств
В случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать, что:
-
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
-
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
-
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
-
из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст. 451 ГК РФ).
При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).
Соглашение сторон
Фактически арендатор может рассчитывать только на уменьшение арендной платы, которое в текущей ситуации зависит от готовности сторон к конструктивному переговорному процессу, а не от использования указанных выше формальных правовых концепций. С учетом сложившейся ситуации часть арендодателей может согласиться на такой шаг. Арендаторам следует подготовить и направить почтой проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий снижение размера платежей, а также провести переговоры по этому поводу. Рекомендуется начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
На заметку
Рынок офисной недвижимости теряет объем сделок в связи с рекомендациями перейти на удаленную работу из-за карантина. Среди фрилансеров и представителей малого бизнеса спрос упал на 90%. Эксперты и участники рынка ожидают, что после снятия режима самоизоляции и экономических потрясений компании станут чаще предпочитать гибкие решения аренды и пользоваться коворкингами.
Если договор аренды заключается в настоящее время, можно предусмотреть устраивающее обе стороны условие о его отмене, изменении сроков действия или уменьшении цены.