Размещая офис в жилом помещении до перевода его в нежилой фонд, собственник нарушает требования гражданского и жилищного законодательства, что может привести к штрафам. А арендатору такого помещения откажут в учете арендных платежей по налогу на прибыль.
Нельзя размещать офис в жилом помещении
Собственник жилого помещения должен владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением в соответствии с его целевым назначением (ст. 288 Гражданского кодекса).
Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса).
Под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей.
Например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан.
На это указал Минфина в письме от 28.03.2017 № 03-11-11/17851.
Что грозит арендатору офиса в жилом помещении
Организация – арендатор офиса, расположенного в жилом фонде, не сможет учесть расходы по аренде при исчислении налога на прибыль.
Такова позиция Минфина, которая применяется, в том числе, и в отношении организаций на УСН (письма Минфина от 28.03.2017 № 03-11-11/17851, от 29.09.2014 № 03-03-06-1/48504).
Более того, Минфин также указывает, что сама сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной.
Поскольку такая сделка не соответствует требованиям закона на основании статьи 168 Гражданского кодекса.
Для того, чтобы учесть расходы по аренде помещения необходимо, чтобы оно из жилого фонда было переведено в нежилой.