На этот вопрос каждый отвечает для себя сам – в меру своей… Нет, не «испорченности», а скорее «законоосведомленности» и общей эрудиции. Да, платить меньше можно.
Пандемия нанесла удар по многим видам малого и среднего бизнеса. Даже если компании повезло не разориться до сих пор — то ей может оказаться не под силу платить за помещения в прежнем размере. Законодательство позволяет пострадавшим арендаторам добиваться снижения арендной платы. Как именно это сделать? Расскажем.
В связи с пандемией коронавируса COVID-19 многие организации столкнулись с вынужденным простоем арендуемых площадей из-за введённых ограничений для работы. При этом у арендаторов есть правовые основания для снижения арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемых площадей. В качестве таких оснований могут быть, например: п.1 ст.451, п.4 ст.614 и п.2 ст.328 ГК, п.4 ст.19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, уже внесены изменения в законодательство по этим вопросам (федеральный закон от 08.06.2020 №166-ФЗ ).
Обратите внимание
Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу следующим образом: «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации» (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года).
Зачем платить больше, если можно меньше: ТОП-8
Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» разработала Методические рекомендации по определению рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19 с использованием восьми возможных методов.
Метод корректировки по показателям финансово-хозяйственной деятельности
Предприятие арендует недвижимость для получения выручки и, как следствие, прибыли. Справедливый баланс величины рыночной арендной платы может быть достигнут с учетом корректировки на снижение выручки.
Метод корректировки по складской функции
Ограничения использования объекта недвижимости приводят к тому, что он не используется по прямому назначению (например, торговля или офис), при этом сохраняется функция склада.
Метод корректировки по численности работающих сотрудников
Полезность объекта в отдельных случаях коррелирует с количеством работающих в объекте сотрудников.
Метод дополнительных (альтернативных) издержек
Арендатор может нести дополнительные расходы по обеспечению удаленного (по сути, альтернативного) офиса.
Затратный метод
Собственник рассматриваемого объекта недвижимости несет расходы по содержанию объекта, независимо от сдачи его в аренду.
Метод сравнительного анализа
Ставка аренды по объекту должна быть приведена к рыночным значениям.
Метод исторических экономических аналогий
Аналогичные падения ставок уже наблюдались в исторической ретроспективе в прошлые кризисы.
Метод аналогичных скидок
Рыночная величина скидки (снижения размера арендной платы) может быть рассчитана на основе исследования подобных скидок.
Эти восемь подходов к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:
- позиция арендатора (доходный подход, методы №1-№4);
- позиция арендодателя (затратный подход, метод №5);
- позиция рынка (сравнительный подход, методы №6-8).
Наибольшую актуальность вызывают вопросы снижения арендной платы для офисной недвижимости, поэтому для этого сегмента рынка было проведено аналитическое исследование и расчёт возможного размера снижения арендной платы по описанным выше восьми методам с разделением недвижимости на классы там, где это целесообразно. Расчёт произведён для рынка офисной недвижимости Москвы на 01 июня 2020 года.
Разброс значений в зависимости от метода расчёта оказался довольно существенным, от 15-20% до 80%. Наименьшие результаты в 15-20% дали подходы №6 сравнительного анализа и №7 исторических экономических аналогий. Это базовые значения, на которые можно рассчитывать при выстраивании позиции, опираясь на экономические основания.
От теории – к практике
Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения. Однако можно подготовить анализ и провести исследование по конкретному объекту недвижимости в рамках конкретного договора аренды. В таком случае следует устанавливать и учитывать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять как на выбор метода оценки, так на значения используемых при расчёте показателей. Также описанная методика подходит для оценки не только офисной недвижимости, но и торговой, а в некоторых случаях производственной и складской.
Для определения рыночного размера снижения арендной платы в конкретной ситуации оптимально выбирать 2-3 метода расчёта, учитывая особенности этой конкретной ситуации. Полученные результаты можно согласовать между собой и получить конечный результат, взяв среднее между полученными значениями.
Например, можно использовать данную методику для переговорного процесса между арендатором и арендодателем, а также при урегулировании спора между ними с помощью медиации, выбрав один или несколько подходов расчёта, которые согласованы обеими сторонами.
Также для судебного процесса по данной методологии может быть подготовлено заключение специалиста по ст. 55.1 АПК, с учётом юридической позиции одной из сторон, которая в любом случае должна определять выбор концепции расчёта.
Ритейлеры просят ВС РФ найти способы разрешения конфликтов с арендодателями
Крупные непродовольственные ритейлеры в войне с арендодателями, не идущими на уступки во время нынешнего кризиса, решили воспользоваться еще одним шансом. Топ-менеджеры сетей направили коллективное письмо в Верховный суд с просьбой рассмотреть дополнительные вопросы по договорам аренды, которые «уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения».
Большинство описанных ритейлерами спорных моментов, по словам некоторых юристов, носят частный характер и их можно разрешить во время судебных споров. Ритейлеры, напротив, считают, что эти споры могут затянуться, если ВС сейчас не даст разъяснения.
Ключевой вопрос, который ритейлеры ставят в своем обращении, связан с пунктом, где указано право любой стороны отказаться от договора в случае, если в результате форс-мажора сторона объективно утратила интерес на дальнейшее исполнение договора.
Принятие этой нормы опасались и владельцы коммерческой недвижимости. Об этом свидетельствует письмо, направленное управляющим директором Российского совета торговых центров Олегом Войцеховским Вячеславу Лебедеву перед заседанием пленума ВС. Господин Войцеховский сообщал, что эта норма противоречит логике принятого Госдумой закона, предусматривающего возможность для малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов, если с собственником не удалось договориться об уменьшении платежей на период до 1 октября 2020 года.
Обратите внимание
В условиях возникшей неопределенности арендодатели и арендаторы будут стремиться интерпретировать правовые нормы каждый в свою пользу. Это будет мешать достижению соглашений и быстрой стабилизации ситуации.
Ритейлеры также просят главу ВС РФ разъяснить, каким способом арендаторы могут защищать свои права, если арендодателем незаконно начислена арендная плата за период, когда невозможно использовать помещение. Или вправе ли сторона договора в одностороннем порядке оценить и установить объективную утрату интереса и по каким критериям.
Отсутствие единообразного толкования, в частности, по вопросам применения норм о расторжении договоров аренды из-за невозможности их исполнения, неминуемо приведет к перегруженности судебной системы массовыми исками по спорам между ритейлерами и владельцами торгцентров.Своими разъяснениями пленум Верховного суда сможет привести к единообразию в восприятии сторонами появившихся и уже имевшихся норм права и четкому обоснованию переговорной позиции каждой из сторон.
Сейчас специфика отрасли такова, что «реально зайти в хороший торгцентр возможно, только приняв диктатуру арендодателя в договоре, что и происходит повсеместно, отмечают участники рынка.