Есть несколько правил учета расходов, связанных с арендуемым имуществом. Если кратко, то сначала нужно определить суть работ, а затем выбрать порядок их учета в зависимости от того, возмещает арендодатель их стоимость или нет.
Определимся, что такое ремонт?
Определение капитального ремонта дано в Градостроительном кодексе. Это замена или восстановление: строительных конструкций или их элементов; систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов.
Уточняйте в бераторе: Виды ремонта по ГОСТ
Ремонт – это работы, в процессе которых изношенные конструкции и детали полностью заменяют или устанавливают вместо них более прочные и экономичные. Они восстанавливают эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов или даже улучшают. Но при этом класс, категория и первоначально установленные показатели работы не меняются.
Таким образом, основная цель ремонтных работ — это устранить неисправности, при которых эксплуатация объекта невозможна или опасна.
Капитальный ремонт проводится нечасто – раз в год, а то и реже.
Текущий ремонт проводят без прекращения эксплуатации зданий, как правило, несколько раз в год, и направлен на устранение мелких повреждений и неисправностей, что предотвращает преждевременный износ или полный выход из строя ОС.
Ремонт арендованного имущества
Затраты на ремонт арендованного имущества учитывают в составе прочих расходов. Для этого должны быть выполнены следующие условия:
- имущество используется для деятельности, направленной на получение дохода;
- обязанность производить ремонт именно на арендатора, а арендодатель ему эти расходы не компенсирует.
Что считать реконструкцией
Определение реконструкции дано в пункте 2 статьи 257 НК РФ. Здесь говорится, что целью проведения реконструкции объекта ОС является такое его переустройство, которое повышает его технико-экономические показатели (срок эксплуатации, мощность и т.п.) и ведет к:
- увеличению производственных мощностей;
- улучшению качества выпускаемой продукции;
- изменению номенклатуры выпускаемой продукции.
Также для определения реконструкции в налоговых целях обязательно наличие проекта реконструкции.
В Градостроительном кодексе говорится и о реконструкции (п.14 ст. 1 ГСК РФ). Это комплекс строительных работ, которые направлены на:
- изменение параметров зданий, сооружений, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема), включая надстройку, перестройку и расширение объекта;
- замену или восстановление несущих строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением замены отдельных элементов конструкций на аналогичные либо улучшенные, или их восстановление);
- изменение параметров линейных объектов (трубопроводов, линий электропередачи, линий связи) или их частей, которое приведет к перемене класса, категории или первоначальных показателей функционирования объекта (например, его мощности, грузоподъемности) и границы охранной зоны объекта.
Реконструкция производится только в отношении объектов капитального строительства — зданий, сооружений и линейных объектов. А вот реконструкция автомобиля или любого технического оборудования невозможна. В отношении них проводят модернизацию.
Что такое неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества. Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. Как учесть затраты?
Однозначно не ответить. Помимо всего прочего, придется разбираться, произошло ли в результате появления этой стены изменение служебного назначения объекта. Посмотрите пример, с какими работами могут быть связаны неотделимые улучшения.
Как принимать решение об амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества
Четкий порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020. Вот два главных шага.
1. Определить суть выполненных работ.
Если работы влекут изменение первоначальной стоимости основных средств, затраты на улучшение списываются через амортизацию.
Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, списываются в обычном порядке, как текущие расходы.
2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет.
Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.