Право собственности на недвижимость и операции с ней подлежат регистрации, поэтому необходимо обращаться в Росреестр. Иногда сотрудники выносят сомнительные отказы, затрудняя гражданский оборот, грозя убытками и срывом сделок. Юристы сообщают, что порой даже конкретные причины решений властей неизвестны.
Регистраторы Росреестра, участвующие в сделках, изучают основания возникновения права и проверяют документы. После этого могут вынести положительное решение или приостановить процедуру. Оснований для приостановки много: статья 27 закона «О госрегистрации» содержит 63 пункта. В их числе: противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, отсутствие необходимых бумаг, необособленное помещение и так далее. Если заявитель не устранит причины приостановки, то откажут в регистрации. Кроме законов, должностные лица руководствуются подзаконными актами: письмами Росреестра и приказами Минэкономразвития.
Но, как отмечают эксперты, опрошенные порталом Право.ruНесмотря на подробный порядок действий, иногда происходят противозаконные приостановки и отмены регистрации.
-
Существенным отставанием или нарушением сроков завершения строительства объектов недвижимости.
-
существенными убытками;
-
кассовыми разрывами;
-
Возможны другие последствия для предприятий, такие как приостановка основной финансово-хозяйственной деятельности на определённое время.
Новый владелец при продаже недвижимости обычно запрашивает оформление всех договоров аренды должным образом. При возникновении проблем с регистрацией сделка может сорваться. Арендатор может быть утрачен, если ему необходима лицензия, для получения которой требуется зарегистрированный договор аренды.
Частые незаконные мотивировки приостановления
Положение 5 статьи 18 закона «О госрегистрации» запрещает требовать дополнительные документы, если заявитель предоставил комплект бумаг, достаточный для регистрации. Однако на практике это правило нарушается. При оформлении перехода права собственности по договору могут запросить акт приема-передачи имущества, что является незаконным.
В рамках межведомственного взаимодействия сотрудники могут запрашивать документы самостоятельно вместо приостановления регистрации. Например, сотрудник Росреестра может получить устав в налоговом органе для проверки срока полномочий руководителя.
В некоторых ситуациях отказы идут вразрез с законом. Законом предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды без обращения в суд, как и это разрешено правилами Гражданского кодекса. Органы Росреестра, однако, отказываются регистрировать прекращение договора аренды, если заявку подаёт только арендодатель.
В практике встречается ситуация, когда стороны арендного договора согласовали условную площадь помещения для расчёта платы и других целей, описали объект по кадастровому номеру, техплану и так далее. Сотрудники Росреестра отказали в регистрации документа из-за «двух разных площадей помещения» в договоре.
Деяния без ясности целей: проблемы с мотивацией и паузы во время выполнения задач.
Порой из текста уведомления о приостановлении или отказе не ясно, что именно не устраивает госрегистратора. Юристы жалуются на эту проблему. В уведомлении пишут, что представленный документ-основание не соответствует требованиям закона, но без конкретики, говорит Русанова. В загруженных районах Московской области или Краснодарского края риск получить уведомление о приостановлении регистрации вообще без указания причин. Уведомление есть, подпись регистратора на нем стоит, но в тексте после слов «государственная регистрация приостановлена по следующим причинам» лишь большой пробел.
Заявителю может быть удобнее уточнить причину приостановки по телефону или лично в Росреестре. Несмотря на незаконность уведомления, первостепенная задача — получить регистрацию как можно скорее. Однако связаться с сотрудниками ведомства нелегко: телефоны, указанные в уведомлениях, часто остаются без ответа, отмечают эксперты. Можно позвонить в единую справочную, но консультанты там не обладают информацией о вашем пакете документов.
С личным приемом возникают трудности. В ряде регионов попасть на него к специалисту невозможно. Такое положение дел сложилось в Москве. Ранее можно было обратиться к руководству и попытаться доказать ошибку регистратора, но сейчас, предположительно, в целях противодействия коррупции, такой возможности нет.
Без других вариантов заявителям приходится догадываться.
В отношении техплана собственник получал замечания от регистратора, но без чётких предложений по исправлению ситуации, только указание на несоответствие требованиям закона. Заявителю приходилось искать информацию и предоставлять дополнительные документы, чтобы добиться одобрения.
В практике приостановления сделок чаще всего приводят фразу «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав». Юристы считают, что в сложных ситуациях должностным лицам проще использовать эту формулировку, чем брать на себя ответственность за регистрацию. Например, регистрация ранее возникших прав на недвижимость при предоставлении большого объема архивных документов.
Действующая система регистрации работает 24 года, но многие объекты имеют права, оформленные по старым нормам. Регистраторы часто откажут, если право продавца или арендодателя возникло до 1999 года. Сотрудники Росреестра не всегда разбираются в этих нормах и не хотят этим заниматься. Им проще отказать в регистрации и направить заявителя в суд обжаловать отказ, фактически перекладывая на него свою работу по проверке законности сделки.
Ненадлежащий контроль регистраторов за соблюдением законности судебными органами ведет к увеличению сроков проведения сделок и снижению предсказуемости процедур.
Что можно предпринять при незаконной приостановке
Если понятно, что нужно сделать, и это возможно и просто — действуйте. В противном случае можете оспорить и настаивать на своем. Решать вам.
Попытаться связаться с регистратором по телефону или попасть к нему на приём.
Если представляется возможным, обратитесь за помощью к руководству территориального органа Росреестра.
Добавить разъяснения к делу о регистрации.
Обратиться с жалобой на действия регистратора руководству. Некоторые эксперты считают, что такой подход редко приводит к результату.
Обратиться в апелляционную комиссию Росреестра. При приостановке, связанной с кадастровым учетом, досудебный порядок обязателен (статья 26.1 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Впрочем, обращения в апелляционную комиссию часто не приносят результатов, кроме затягивания обжалования.
Обратиться в суд — более действенный метод разрешения подобных ситуаций.
Юристы вспоминают, что один из клиентов в эксперименте оставил отзыв о работе Росреестра на портале «Ваш контроль» по заказу Минэкономразвития. Такой способ обжалования не предусмотрен законом, но привел к результату: после отзыва у клиента началась регистрация по ранее выданным уведомлениям о приостановлении.
Судебное обжалование и практика
Об оспаривании отказа в суде — не самый быстрый способ защиты права, но у успешного решения есть шансы. Об этом свидетельствует статистика Судебного департамента по подобным делам. Так, в первой половине 2022 года суды общей юрисдикции удовлетворили 68,4% исков к Росреестру (всего рассмотрено 2548 дел). Арбитражные суды разрешили 396 споров об оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Требования заявителя удовлетворены полностью в 38,1% из них.
Специалисты рекомендуют сразу подать жалобу на отказ в регистрации, а не на приостановку как промежуточный этап. Спорить о приостановке госрегистрации прав как о незаконном бездействии бесполезно, ведь Росреестр может принять решение об отказе в государственной регистрации и тогда придется вновь оспаривать его.
В случае оспаривания решения о приостановке суд должен выяснить основания для этого.
Верховный суд в определении № 127-КАД22-22-К4 от 31 августа 2022 года указывает на недопустимость формального подхода к делу. Заявитель обжаловал отказ, полученный в 2020 году, в регистрации корпуса для отдыха в Крыму, реконструированного в 2012 году. Процедура была приостановлена, а затем отказано из-за невозможности подтвердить подлинность документов, выданных в 2012 году. Суды поддержали позицию чиновников, проведя проверку только по формальным критериям: заявитель не подтвердил подлинность десятилетних документов, поэтому иск отклонен.
Верховный Суд запретил такой подход: «Законность оспариваемых действий не сводится к формальному соответствии требованиям правовых норм». В определении сказано, что отказ в регистрации является продолжением единой процедуры, поэтому суд должен проверить основания приостановки.
Важно точно установить предмет доказывания.
Для правильного рассмотрения спора необходимо точно определить предмет доказывания. В деле № А83-6381/2018 суды обсуждали возможность регистрации кинобудки как отдельного объекта здания на праве оперативного управления за МГУ Ломоносова. Кассационный суд поддержал отказ Росреестра в этом, так как ранее университет просил зарегистрировать кинобудку как часть единого имущественного комплекса научно-учебной базы и не доказал независимости спорного объекта. Однако это оказалось недостаточным, указал ВС: суду следовало исследовать вопрос о том, являлся ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом в смысле статьи 133.1 ГК и можно ли считать здание кинобудки самостоятельным объектом недвижимости.
Нельзя запрашивать документы или нотариально удостоверенные бумаги, если закон этого не предписывает.
Суды исправляют ошибку, если Росреестр требует заявление от лица, которого закон не обязывает предоставлять его. В деле № 19-КАД22-12-К5 заявитель выполняла решение суда о разделе дома, которое прекращало право общей долевой собственности на него. Суд выделил двум собственникам — истцу и ответчику — части дома и указал, что акт стал основанием для регистрации права. Но Росреестр отказался регистрировать часть истца, потребовав заявление другого собственника — ответчика. Апелляция и кассация поддержали его решение. ВС возразил, что заявление второго владельца не требуется, поскольку регистрация происходит по заявлению истца во исполнение решения суда, который признал отсутствие прав ответчика на это имущество (ч. 3 ст. 58 закона «О госрегистрации»).
Существует практика Верховного суда по делам, где регистрирующий орган неправильно требует нотариальное оформление сделки. В деле № 88-КАД22-6-К8 заявитель оспаривал отказ в регистрации дарения доли в праве общей долевой собственности. Нижестоящие суды поддержали чиновников. Однако ВС указал, что правило о нотариальном удостоверении сделки (ч. 1.1 ст. 42 закона «О госрегистрации») не применяется, если одаряемый становится единственным собственником недвижимости.
Еще немного практики
Часть дел связана с режимом имущества супругов. Например, в деле № 9-КАД22-3-К1 муж и жена хотели разделить доли в квартире, купленной с использованием средств маткапитала, выделив по 6/100 долей детям. Чиновники отказались зарегистрировать сделку, требуя нотариальной формы. Верховный суд поддержал супругов: поскольку не делили имущество, соглашение не нужно удостоверять у нотариуса. ВС также отметил, что нет доказательств заключения брачного договора.
У заявителей иногда возникают трудности с точным изложением своих требований. Чаще всего заявители просят признать решения Росреестра недействительными и поручить ему провести регистрационные мероприятия.
Иногда судебные органы считают, что вынесение решения о регистрации является ответственностью регистрирующего органа, и поэтому суд не может вмешиваться в его функции, заставляя принять определенное решение. В таких случаях Росреестр обязаны повторно рассмотреть предоставленные документы. Но выполнение такого решения не всегда возможно.
Случаи, когда Росреестр либо не пересматривал заявления повторно, либо все же изучал их, отказывая по прежним (или похожим) основаниям, тоже встречались. С этим можно бороться: оспорить новое приостановление или отказ в регистрации, сославшись на злоупотребление правом, и попросить суд обязать провести регистрацию.