В разногласиях между арендаторами и владельцами недвижимости нередко возникает вопрос о том, следует ли арендная плата за постройку автоматически включать в себя плату за использование земельного участка, на котором она расположена. Решения судов по данному вопросу не всегда ясны, и неверное толкование условий договора способно повлечь за собой значительные финансовые доначисления.

Суть дела

В суд обратился Департамент городского имущества Москвы (арендодатель) с иском к компании-арендатору, которая впоследствии стала владельцем данного помещения.

С 2000 года между сторонами действовал договор аренды нежилого помещения. В пункте 5.2 договора, который был изменен посредством дополнительного соглашения, зафиксировано, что арендная плата не включает в себя плату за использование земельного участка».

Отдельный договор аренды земли не заключался, размер участка и условия оплаты не были согласованы. Земельный участок, на котором расположено здание, был поставлен на кадастровый учет лишь 13 октября 2022 года.

По мнению департамента, ответчик до 2024 года неосновательно использовал земельный участок, и в связи с этим в суд был подан иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 1,3 млн рублей, а также начисленных процентов. В свою очередь, ответчик настаивал на том, что арендная плата за помещение, согласно действующему законодательству, охватывает и плату за землю.

Решения судов

Суд первой инстанции и апелляционная инстанция вынесли решение о частичном удовлетворении иска. При рассмотрении дела был применен срок исковой давности, в связи с чем требования, относящиеся к периоду до 19 февраля 2022 года, были отклонены.

С компании взыскали сумму неосновательного обогащения, включающую плату за использование земельного участка с февраля 2022 года по июль 2024 года, а также начисленные проценты.

По мнению судов, поскольку в договоре четко указано, что плата за землю не является частью арендной платы за помещение, арендатор обязан оплачивать ее отдельно. В случае, если он этого не делал, он получил выгоду за счет арендодателя, что квалифицируется как неосновательное обогащение).

Кассационный суд отменил эти решения в части взыскания и вернул дело для повторного рассмотрения. Суд округа отметил, что срок исковой давности по требованиям о неосновательном обогащении начинает течь не с момента постановки участка на учет, а с момента, когда арендодатель узнал о неуплате. Кассация обратила внимание на неверное толкование пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса РФ. Эта норма предполагает, что плата за аренду здания или помещения охватывает плату за пользование земельным участком, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, простого упоминания в договоре о том, что «земельный платеж не включен», недостаточно. Чтобы считать «иное» согласованным, стороны должны четко определить обязанность арендатора по уплате за землю и размер этой платы или порядок ее расчета. Альтернативный вариант – заключить отдельный договор аренды земли.

В связи с тем, что это требование не было выполнено, размер арендной платы, в соответствии с законодательством, содержит компонент, связанный с землей. Поэтому взимание с арендатора отдельной платы за земельный участок нельзя считать законным, так как это будет являться необоснованным обогащением.

Выводы

При отсутствии в договоре аренды четкого указания на размер платы за землю и обязанности по ее уплате, помимо арендной платы, арендатор имеет право сослаться на статью 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае, регулярные арендные платежи, предусмотренные договором, включают в себя и плату за земельный участок. Таким образом, требования арендодателя о взыскании «неосновательного обогащения» являются неправомерными.

Чтобы арендодатель мог взимать плату за земельный участок отдельно от арендной платы за помещение, недостаточно просто указать, что данный платеж не включен в общую сумму. Следует либо заключить отдельный договор аренды земельного участка, либо подробно зафиксировать в договоре аренды здания условие об обязанности арендатора производить оплату за землю. При этом необходимо рассчитать размер этого платежа или определить способ его определения (формулу).

В результате анализа рынка обнаружены пер.