При определении налогооблагаемой базы по УСН индивидуальный предприниматель включает в расчет доход, полученный от продажи ранее сдаваемого в аренду имущества. Обстоятельство приобретения этой недвижимости до государственной регистрации ИП в качестве физического лица не учитывается.

Приобретение недвижимости для личного пользования, а впоследствии – начало сдачи ее в аренду и регистрация ИП на УСН, предполагает включение дохода от продажи в расчет налога УСН.

Данное заключение подтверждается решением Верховного Суда РФ от 4 мая 2022 года, номер 305-ЭС22-5666 по делу № А41-8332/2021.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник обладает правом сдавать принадлежащее ему имущество в аренду. Владелец недвижимости имеет возможность сдавать помещения в аренду, даже если он не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Для сдачи имущества в аренду регистрация в качестве ИП не является обязательной.

В случае, когда передача имущества в аренду рассматривается как предпринимательская деятельность, собственнику недвижимости требуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Определение предпринимательской квалификации деятельности связано с рядом факторов, таких как цель использования арендуемых нежилых помещений, их функциональное назначение, цели и основания приобретения и другие подобные аспекты.

Лица, ведущие предпринимательскую деятельность без регистрации юридического лица и не состоящие в реестре индивидуальных предпринимателей, не имеют права заявлять об отсутствии статуса ИП.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не может быть осуществлена через самозанятость (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 5 марта 2021 года № 03-11-11/15838). Самозанятые лица имеют право сдавать в аренду квартиры или иное жилье.

Когда есть предпринимательская деятельность

Согласно письму Минфина РФ от 24 июня 2016 года № 03-11-11/37017, если у гражданина имеется имущество, используемое в коммерческих целях, и он регулярно сдает его в аренду, данная деятельность признается предпринимательской. В этом случае гражданину необходимо оформить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача недвижимости в аренду, рассматриваемая как предпринимательская деятельность, может быть подтверждена следующими признаками:

• Приобретённое имущество используется для коммерческой, производственной и предпринимательской деятельности.
• Ранее данное имущество применялось для ведения бизнеса.

Свидетельством осуществления предпринимательской деятельности могут служить договоры аренды, заключенные на срок свыше года с возможностью дальнейшего продления, а также регулярное возобновление данных соглашений.

Доходы ИП на УСН

При использовании упрощенной системы налогообложения (УСН) учитываются все доходы, полученные от предпринимательской деятельности, включая доходы от продажи имущества. Если недвижимость перед продажей сдавалась в аренду, это свидетельствует о том, что она применялась в предпринимательских целях.

Само по себе то, что недвижимость была приобретена и зарегистрирована на физическое лицо, не являясь при этом индивидуальным предпринимателем, не доказывает, что она была приобретена в личных, а не в предпринимательских целях.

Если предприниматель продает недвижимость, которую он заявляет не связанной с его бизнесом, ссылаясь на то, что она была приобретена как физическое лицо, то прибыль от этой сделки необходимо включить в доходы при расчете налога по УСН.